CILA, SCIA o permesso di costruire: quale serve per i tuoi lavori
- Non tocchi niente di fisso (tinteggi, cambi pavimento, sostituisci sanitari): edilizia libera, nessuna pratica.
- Sposti tramezzi o rifai impianti, senza toccare strutture: CILA.
- Tocchi muri portanti, solai, tetto o la facciata: SCIA.
- Aumenti volume, cambi sagoma o costruisci da zero: permesso di costruire.
I prezzi qui sopra sono medie nazionali. Quello vero dipende dalla tua casa, dalla tua zona e da come è messa adesso: il modo più veloce per saperlo è chiederlo ai professionisti della tua città.
Chiedi preventivi gratis nella tua città → Gratis per chi cerca, senza impegno. Risposta di solito in 24-48 ore.È la domanda che blocca più ristrutturazioni sul nascere: «per questo lavoro mi serve un permesso?». La risposta non dipende dal budget né dalla durata del cantiere, ma da quali parti dell'edificio vai a modificare. Un lavoro da 3.000 euro può richiedere una pratica; uno da 40.000 può non richiederne nessuna.
Qui sotto trovi la tabella intervento per intervento, cosa rischi se parti senza pratica e le due novità del Salva Casa che riguardano da vicino chi compra o ristruttura casa.
La tabella: quale pratica serve per ogni lavoro
| Cosa vuoi fare | Pratica |
|---|---|
| Tinteggiare, rifare intonaci interni, cambiare il pavimento | Nessuna |
| Sostituire sanitari e rubinetteria senza spostarli | Nessuna |
| Sostituire una caldaia o un condizionatore | Nessuna |
| Tende da sole, pergole, vetrate panoramiche amovibili (VEPA) | Nessuna* |
| Rifare il bagno spostando gli scarichi | CILA |
| Spostare o togliere tramezzi non portanti | CILA |
| Rifare impianto elettrico o idraulico dell'appartamento | CILA |
| Unire o dividere due appartamenti (senza toccare strutture) | CILA |
| Cappotto termico interno | CILA |
| Aprire una porta o una nicchia in un muro portante | SCIA |
| Rifare il tetto modificando struttura o pendenza | SCIA |
| Aprire o spostare una finestra (cambi il prospetto) | SCIA |
| Cappotto termico esterno | SCIA |
| Rinforzare o sostituire un solaio | SCIA |
| Chiudere un balcone creando una veranda | Permesso |
| Aggiungere una stanza, alzare di un piano | Permesso |
| Demolire e ricostruire cambiando sagoma o volume | Permesso |
| Costruire un garage, una dependance, una piscina interrata | Permesso |
* Anche in edilizia libera restano da rispettare regolamento condominiale, distanze, vincoli e norme di settore. «Libera» vuol dire senza pratica in Comune, non senza regole.
Edilizia libera: quando non devi presentare niente
L'articolo 6 del Testo Unico elenca gli interventi che puoi fare senza alcuna comunicazione. I principali per chi ristruttura casa:
- Manutenzione ordinaria: tinteggiature, intonaci, pavimenti, sostituzione di finiture e riparazione degli impianti esistenti.
- Pompe di calore aria-aria con potenza termica utile nominale inferiore a 12 kW.
- Eliminazione di barriere architettoniche, purché non servano rampe o ascensori esterni e non si alteri la sagoma dell'edificio.
- Vetrate panoramiche amovibili (VEPA), tende e pergole, nei limiti previsti dalla norma.
- Pavimentazioni e finiture esterne, nel rispetto degli indici di permeabilità del suolo.
Attenzione a un punto che genera molti guai: l'edilizia libera salta se l'intervento crea spazi stabilmente chiusi, aumenta volumi o superfici utili, modifica in modo rilevante sagoma o prospetti, cambia la destinazione d'uso, oppure se l'immobile è sottoposto a vincolo. È il caso classico della veranda: montare una tenda è libero, chiudere il balcone con pannelli fissi diventa nuova volumetria.
CILA: la pratica più comune per chi ristruttura
La CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata) copre la manutenzione straordinaria che non tocca le strutture. È la pratica che serve nella maggior parte delle ristrutturazioni di un appartamento.
Serve la CILA quando l'intervento:
- non interessa le parti strutturali dell'edificio;
- non aumenta volumetria né superficie utile;
- non comporta un mutamento della destinazione d'uso urbanisticamente rilevante;
- è conforme agli strumenti urbanistici e al regolamento edilizio del Comune.
La presenta un tecnico abilitato allo Sportello Unico per l'Edilizia (SUE) del Comune, allegando l'elaborato progettuale, l'asseverazione e l'indicazione dell'impresa esecutrice. I lavori possono partire subito, senza attendere risposte: è una comunicazione, non una richiesta di autorizzazione.
SCIA: quando si toccano le strutture o la facciata
Si passa alla SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) quando il lavoro riguarda:
- manutenzione straordinaria che incide sulle parti strutturali o sui prospetti;
- restauro e risanamento conservativo di tipo strutturale;
- ristrutturazione edilizia cosiddetta «leggera», cioè che non stravolge l'edificio;
- varianti a un permesso di costruire prive di rilevanza urbanistica.
La differenza pratica con la CILA è tutta lì: se il muro regge, serve la SCIA. Aprire un passaggio in un tramezzo in cartongesso è CILA; aprire lo stesso passaggio in un muro portante richiede SCIA, calcoli strutturali e, nelle zone sismiche, il deposito al Genio Civile.
Anche la SCIA consente di iniziare i lavori dal giorno della presentazione. Il Comune ha però un periodo per verificare e, se trova irregolarità, può ordinare la sospensione.
Permesso di costruire: le trasformazioni vere
Il permesso di costruire è l'unico titolo che devi aspettare: si presenta la domanda e si attende il rilascio. Serve per:
- nuova costruzione, compresi ampliamenti fuori sagoma;
- ristrutturazione urbanistica;
- ristrutturazione edilizia «pesante», quella che incide su volumetria, sagoma, prospetti in zone tutelate o destinazione d'uso.
È un titolo oneroso: oltre alla parcella del tecnico si paga il contributo di costruzione, commisurato agli oneri di urbanizzazione e al costo di costruzione. Ha inoltre termini per l'inizio e la fine dei lavori, scaduti i quali decade.
E la «super SCIA»?
Per alcuni interventi che richiederebbero il permesso, l'articolo 23 consente la SCIA alternativa al permesso di costruire. Non è una scorciatoia a scelta del proprietario: si può usare solo nei casi previsti dalla legge (ristrutturazione «maggiore», nuove costruzioni in diretta esecuzione di piani attuativi con precise disposizioni plano-volumetriche). Anche in questo caso il contributo di costruzione è comunque dovuto.
Cosa è cambiato con il Salva Casa
Il decreto legge 69/2024, convertito nella legge 105/2024 ed entrato in vigore il 28 luglio 2024, ha modificato in modo permanente il Testo Unico Edilizia. Due novità interessano chi compra o ristruttura.
1. Tolleranze costruttive più larghe
Per le opere realizzate entro il 24 maggio 2024, l'articolo 34-bis ammette scostamenti dal progetto entro percentuali che dipendono dalla superficie utile dell'unità immobiliare:
| Superficie utile dell'unità | Tolleranza |
|---|---|
| Sotto 60 mq | 6% |
| Sotto 100 mq | 5% |
| Da 100 a 300 mq | 4% |
| Da 300 a 500 mq | 3% |
| Oltre 500 mq | 2% |
Sono quelle piccole differenze fra progetto e realtà — un muro venuto qualche centimetro più in là, una stanza leggermente diversa — che prima potevano bloccare una compravendita. Attenzione però: la percentuale si applica ai parametri dell'immobile, e la superficie serve solo a stabilire quale percentuale usare.
2. Stato legittimo più semplice da dimostrare
Per provare che un immobile è regolare oggi basta il titolo che ha abilitato l'ultimo intervento, senza dover ricostruire tutta la catena dei permessi dal primo impianto. Un cambiamento pesante per chi compra casa vecchia con documentazione incompleta.
Il vincolo cambia tutto
Se l'immobile è in centro storico, in area tutelata o sottoposto a vincolo paesaggistico o dei beni culturali, alla pratica edilizia si aggiunge un'autorizzazione separata, e interventi che altrove sarebbero liberi possono richiedere il via libera della Soprintendenza. È il primo controllo da fare, prima ancora di scegliere il titolo: cambia tempi, costi e a volte la fattibilità stessa del lavoro.
Chi presenta la pratica e quanto costa
CILA e SCIA vanno asseverate da un tecnico abilitato: geometra, architetto o ingegnere. Il costo della pratica non ha un listino: dipende dal tipo di intervento, dai rilievi necessari, dall'eventuale progetto strutturale, dai diritti di segreteria del Comune e — quando l'immobile ha una storia edilizia poco chiara — dal lavoro di ricerca negli archivi comunali, che a volte pesa più della pratica stessa.
Per questo conviene farsi fare due o tre preventivi e chiedere sempre cosa comprende: rilievo, elaborati, asseverazione, diritti comunali, eventuale deposito sismico e fine lavori.
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Posso presentare la CILA da solo, senza tecnico?
No. La «A» di CILA sta per asseverata: serve la firma di un tecnico abilitato che dichiara la conformità dell'intervento agli strumenti urbanistici e al regolamento edilizio. È lui a rispondere di quella dichiarazione.
Ho iniziato i lavori e mi accorgo ora che serviva la CILA. Cosa faccio?
Presentala spontaneamente, subito. La sanzione di 1.000 euro si riduce di due terzi proprio nel caso di presentazione spontanea a lavori in corso. Aspettare non fa che peggiorare la posizione.
Devo aprire una porta in un muro: CILA o SCIA?
Dipende solo da cosa regge quel muro. Tramezzo non portante: CILA. Muro portante: SCIA, con progetto strutturale e — in zona sismica — deposito al Genio Civile. Se non sai di che muro si tratta, non tirare a indovinare: va verificato prima di rompere.
Per il cappotto termico serve una pratica?
Sì. Il discrimine sono i prospetti: se il cappotto non li modifica si resta nella manutenzione straordinaria leggera e basta la CILA, come avviene di solito per il cappotto interno. Il cappotto esterno di norma i prospetti li modifica, e allora serve la SCIA. Se poi l'intervento arriva ad alterare la sagoma o a ridurre le aperture, si sale ancora di livello. Su edifici vincolati o in centro storico serve in più l'autorizzazione paesaggistica.
Chiudere il balcone con una veranda si può fare con la CILA?
No. Chiudere stabilmente un balcone crea nuova superficie e nuovo volume: si esce dalla manutenzione straordinaria e serve il permesso di costruire. Le vetrate panoramiche amovibili (VEPA) sono un caso diverso e rientrano in edilizia libera, ma solo se rispettano i requisiti di amovibilità previsti dalla norma.
La pratica edilizia serve anche per avere le detrazioni fiscali?
Il titolo edilizio è un presupposto della regolarità dei lavori, e i lavori devono essere regolari per accedere alle detrazioni. Se per l'intervento non è previsto alcun titolo, di norma si conserva una dichiarazione sostitutiva che indica la data di inizio lavori e la natura dell'intervento. Fatti confermare gli adempimenti dal tuo commercialista o dal tecnico.
Quanto tempo serve prima di poter iniziare?
Con CILA e SCIA i lavori possono partire dal giorno stesso della presentazione. Il permesso di costruire invece va atteso: si presenta la domanda e si aspetta il rilascio da parte del Comune.
Fonti: DPR 380/2001 (Testo Unico Edilizia), articoli 3, 6, 6-bis, 10, 22, 23 e 34-bis; D.L. 69/2024 convertito in Legge 105/2024 («Salva Casa»). Le disposizioni regionali e i regolamenti edilizi comunali possono prevedere regole diverse: verifica sempre con un tecnico abilitato prima di iniziare i lavori.